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“借名买房”的法律风险

时间:2017-10-25 09:40:23 来源:

          借名买房,是指房屋的实际买房人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的一种现象。

例如,近年来随着大中城市人口膨胀,推动当地房价水涨船高。政府机关为因应房市过热对经济的损害,制定了房屋限购政策,符合相关限购资质的主体才具有购房资格。许多人通过“借名买房”的方式绕过政策规则,由他人对房屋予以代持。但是,“借名买房”作为一种游走在法律规定边缘的行为,不可避免地存在许多难以预料的法律风险。许多实际购房人都对此视而不见或者轻信避免,事实却并非如此。

“借名买房”的性质

借名购房,使得房产登记人并非实际的房屋所有权人。根据物权变动的公示公信原则,为避免给交易相对人带来不可预见的损害,维护交易安全和稳定,物权的所属应当进行公示。动产以其占有为公示,不动产的公示方式即是登记。

当事人基于对财产权属公示的信赖而为的交易行为,应当受到法律的保护,比如善意取得制度。而对于借名购房,实际买房人并不是登记的权利人,即使其事实上对该房屋占有、管理和使用,也不是法律上适格的处分人。被借名人如果擅自处分该房屋,如设定抵押、出售等,如果向对方符合善意取得的要件,法律会偏重保障交易安全和善意相对人的利益,不会仅因其非事实权利人,无权处分而判定该物权变动无效。

因此,借名购房如果发生纠纷,通常会陷入这样的境地:法律保护当事人之间合法的意思自治的合意,即双方借名购房的约定,但法律更保障交易安全,保障善意相对人基于物权公示公信力产生的信赖利益,以维持社会的稳定。

实际购房人的风险

(1)钱房两空的风险

如果借名购房后,被借名人反悔,即使当事人留有足够充分的证据证明借名购房事实存在,也为其自身带来诸多不必要的麻烦,更有甚者如无法证明借名购房事实的存在,实际买房人自身权利得不到保障,导致钱房两空,上述案例就是典型的代表。

(2)拿不到房的风险

如果所购房屋为保障性住房,实际买房人实际上并不符合购房条件,即使被借名人认可借名购房事实,实际买房人也不可能取得该房屋的所有权。

(3)收不回房款的风险

如果被借名人擅自出售房屋,交易相对方为善意且已经办理变更登记的情况下,实际买房人不可能要求取消交易拿回房屋,即使证明了借名购房事实存在,也只能要求被借名人承担相应责任。

(4)钱房两失的风险

如果被借名人擅自在该房屋上设定他项权利,如抵押权等,在他项权利人为善意的情况下,实际买房人如果要求确认权属,通常需要排除他项权利;更甚之,如果抵押权人按照法律规定和抵押权登记实现抵押权,实际买房人的权利将受到重大影响。

名义购房人的风险

(1)失去购房资格的风险

如果购房需要的是被借名人的资格、条件以享受优惠,借名购房后被借名人通常丧失了再次享受该优惠条件的机会,如部分城市的首套房优惠政策,抽签摇号所取得的序位等。

(2)承担银行按揭还款的风险

如果实际买房人非全款购买该房屋,而是办理了按揭手续,在实际买房人不履行按揭还款义务的情况下,实际上是对被借名人的信用产生影响,甚至银行会直接向被借名人要求还款。

(3)自身财产损失的风险

如实际购买人无力还款,房价降低,如果被借名人未偿还到期债务,债权人向法院申请强制执行,法院在查明被执行人财产时,将会把该房产、被借名人的其他财产都列为被执行财产,引发被借名人自身的财产被执行的风险。

(4)亲密关系破裂的风险

实际买房人与被借名人通常关系较为密切,法院审理的借名购房纠纷中甚至多有亲属关系,因此双方基于信任,很多未签书面协议或者协议约定并不明确。导致实际买房人的法律风险增加。除了对当事人本身财产权利的损害以外,亦是对双方感情的破坏,从亲人变仇人的亦占相当比例。

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